임대차 보증금 공탁 및 임차인 신불자 대비 전략 검토 요청

## 임대차 보증금 공탁 및 임차인 신용불량 대비 전략 검토 임대인으로서 임차인의 신용불량 가능성과 명도 문제로 고민이 많으신 것 같습니다. 특히, 보증금 공탁 후 임차인이 먼저 공탁금을 찾아가는 상황을 방지하고 밀린 차임과 부당이득금을 회수하는 것이 중요한 목표이시군요. 1. 조건부 공탁: * 가능성: 이론적으로는 가능하나, 실무상 '임차인이 건물을 인도할 경우에만 출금 가능'이라는 조건부 공탁은 수리되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 공탁 제도는 법률에 명확히 규정된 사유에 한해서만 가능하며, 임의적인 조건을 붙이는 것은 허용되지 않기 때문입니다. * 대안: 조건부 공탁보다는 다른 방법을 고려하시는 것이 현실적입니다. 2. 임차인 대상 가압류: * 장점: 임차인이 공탁금을 찾기 전에 가압류를 설정하면, 임차인은 자유롭게 공탁금을 처분할 수 없게 됩니다. 이는 임차인의 도주를 방지하고, 추후 소송에서 승소했을 때 강제집행을 용이하게 합니다. * 단점: 가압류 신청에는 비용이 발생하며, 법원의 심사 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 가압류 결정이 내려지더라도 임차인이 이의를 제기할 수 있습니다. * 실행 방법: 밀린 차임 및 부당이득금에 대한 청구 금액을 기준으로 임차인의 공탁금 출금청구권에 대해 가압류를 신청합니다. 가압류 신청 시에는 관련 증거자료(임대차 계약서, 차임 연체 내역, 명도 소송 관련 자료 등)를 첨부해야 합니다. 3. 압류·추심 신청: * 장점: 판결문을 확보한 후 압류·추심을 진행하면, 가압류보다 더욱 강력하게 임차인의 공탁금 출금청구권을 확보할 수 있습니다. 추심 명령을 통해 공탁금에서 직접 미납된 금액을 회수할 수 있습니다. * 단점: 압류·추심을 위해서는 먼저 명도 소송에서 승소해야 합니다. 소송에는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. * 실행 방법: 명도 소송에서 승소 판결을 받은 후, 해당 판결문을 근거로 임차인의 공탁금 출금청구권에 대해 압류 및 추심 명령을 신청합니다. 4. 추가 고려 사항: * 명도 소송과 병행: 임차인의 신용불량 가능성을 고려하여 명도 소송을 신속하게 진행하는 것이 중요합니다. 소송 과정에서 임차인과 합의를 시도하여 원만하게 문제를 해결하는 것도 좋은 방법입니다. * 보증금 반환 채권 양도: 임차인에게 미납된 차임 및 부당이득금을 변제받는 조건으로 보증금 반환 채권을 제3자에게 양도하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 단, 이 경우 임차인의 동의가 필요합니다. 5. 목표 달성을 위한 제안: 1. 가압류: 명도 소송 제기 전 또는 동시에 임차인의 공탁금 출금청구권에 대한 가압류를 신청합니다. 2. 명도 소송: 신속하게 명도 소송을 진행하여 승소 판결을 확보합니다. 3. 압류·추심: 승소 판결문을 근거로 임차인의 공탁금 출금청구권에 대한 압류 및 추심 명령을 신청합니다. Disclaimer: 이 정보는 일반적인 내용이며, 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 조언이 필요할 수 있습니다.