서울 비규제지역 아파트 구매 전략 수립 (생애첫주택구매, 신혼부부)

안녕하세요. 신혼부부의 서울 비규제지역 아파트 구매 전략에 대한 문의 주셨네요. 자금 계획과 대출 관련하여 궁금한 점들을 꼼꼼하게 정리해주셔서 감사합니다. 현재 상황과 계획을 바탕으로 가능한 부분과 추가적으로 고려해야 할 사항들을 자세히 짚어드릴게요. 1. 마이너스 통장 배분 전략: * 핵심: 주택담보대출(주담대)은 일반적으로 차주의 기존 부채 규모에 영향을 받습니다. 따라서 주담대 최대한도를 확보하려면, 마이너스 통장(마통) 대출을 한 사람에게 집중시키는 것보다 분산하는 것이 유리할 수 있습니다. * 예시: 신랑의 전세대출이 이미 1억 원 있으므로, 신부에게 마통을 최대한 할당하고 신랑은 최소한으로 유지하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 신부가 5천만 원, 신랑이 2천8백만 원을 마통으로 받는 식입니다. * 추가 고려: * 각 은행별로 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식이 다를 수 있으므로, 여러 은행에 상담을 받아보는 것이 좋습니다. * 마통 금리 외에, 한도 및 상환 조건도 꼼꼼히 비교해야 합니다. 2. 주택담보대출 가능 금액: * 핵심: 주담대 가능 금액은 주택 가격, LTV(주택담보대출비율), DSR, 그리고 차주의 소득 및 신용도에 따라 결정됩니다. * LTV: 서울 비규제지역 아파트의 경우 LTV는 일반적으로 70%까지 적용될 수 있습니다. 하지만 생애최초 주택 구매, 신혼부부 등 특정 조건에 해당하면 LTV가 더 높아질 수 있습니다. * DSR: DSR은 연간 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. DSR 규제 비율을 초과하면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. * 예시: * 아파트 가격 9억 3천만 원의 70% LTV를 적용하면 6억 5천1백만 원까지 대출이 가능합니다. * 하지만 DSR 규제에 따라 소득 수준, 기존 부채(전세대출, 마통)에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다. * 5억 1천만 원 초과 여부: LTV만 고려하면 5억 1천만 원 이상 대출이 가능하지만, DSR 규제에 따라 달라질 수 있습니다. * 정확한 확인: 여러 은행에 방문하여 LTV와 DSR을 적용한 대출 가능 금액을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 3. 마이너스 통장 상환 조건부 주택담보대출: * 가능성: 주담대 실행 조건으로 마통 상환을 요구하는 경우가 있습니다. 이는 은행이 DSR을 낮추기 위한 방법 중 하나입니다. * 6억 원 가능성: LTV와 DSR 조건이 충족된다면 6억 원 대출 후 마통 상환도 가능할 수 있습니다. * 확인 사항: * 은행에 마통 상환 조건으로 주담대 가능 여부를 문의해야 합니다. * 마통 상환 조건 외에 추가적인 조건이 붙을 수 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다. 4. 전체 시나리오 검토: * 가능성: 제시하신 시나리오는 전반적으로 가능성이 있습니다. 다만, 대출 가능 금액은 LTV, DSR에 따라 달라지므로 은행 상담을 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다. * 주의 사항: * 금리 변동: 금리 인상 가능성을 고려하여 대출 계획을 세워야 합니다. 변동 금리보다는 고정 금리 또는 혼합형 금리를 고려하는 것이 좋습니다. * 자금 계획: 예상치 못한 지출에 대비하여 비상 자금을 확보해두는 것이 좋습니다. * 세금: 취득세 외에 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 고려해야 합니다. 추가 조언: * 전문가 상담: 은행 FP(Financial Planner) 또는 부동산 전문가와 상담하여 맞춤형 대출 및 자금 계획을 수립하는 것이 좋습니다